RTD 董事会批准鼓励在 RTD 地产上开发经济适用房的政策

RTD 有一项新工具，用于鼓励在丹佛市区内邻近公交车站的地区自有房产上开发经济适用房。

2 月 23 日星期二，RTD 董事会批准了新的公平公交导向开发 (TOD) 政策。

在城市规划者中，TOD 并不是一个新概念。事实上，这一概念已经有了广泛的 维基百科页面 并举例说明从匹兹堡到芝加哥，从巴西到不列颠哥伦比亚省，这些政策是如何影响城市生活的。

对 RTD 而言，关注公交导向型发展也并非新鲜事。2008 年的 "FasTracks 公交导向发展战略计划 "和 2010 年的更新计划都强调了这种城市规划协同思维的必要性。

对于 RTD 而言，当开发商提出在中央公园车站附近的地面停车场或县线车站的类似沥青路面上开展项目时，新政策为工作人员提供了所需的灵活性。

在与开发商的谈判中，新原则为 RTD 提供了更大的回旋余地，而在过去，这种回旋余地是不存在的。

"RTD 的公交导向开发经理 Chessy Brady 说："RTD 在公交站点拥有大量土地，包括许多停车换乘站，这项政策让我们能够提供所需的停车位，同时也鼓励开发商为居住在公交站点的人们提供住房，这些人将从居住在公交站点中获得最大的好处，而且他们将真正使用公交。

布雷迪说，将公交车站作为催生步行社区的枢纽，可以减少无序扩张，改善车站周围的安全状况，提高城市环境的宜居性。但 RTD 受限于不得以低于市场价值的价格出售土地，无论其目的多么有价值。

当然，FasTracks 沿线公交车站旁的停车场也可能成为吸引潜在开发者的目标。

在通过新的 TOD 政策之前，这些开发商必须以一换一的方式更换停车位。但是，如果在总费用中再加上一个 1,000 万至 2,000 万美元的停车场的建设费用，任何开发商的会计师都会皱起眉头，项目的可行性也会大打折扣。

新的 TOD 政策为 RTD 工作人员提供了所需的灵活性，通过不要求以一对一的方式替换停车位，为开发商提供了喘息的机会。不过，作为放宽此类要求的交换条件，新政策允许 RTD 设定一个不具约束力的目标，即 RTD 地产上所有住房开发项目的 35% 都必须是 "可负担得起的"，以地区收入中位数的 60% 为基准。全国各地的公交同行也有这样的政策，而 RTD 的 35% 目标与湾区和洛杉矶的几家加州机构的目标一致。

丹佛经济适用房的短缺已达到危机水平。去年夏天，美国全国社区再投资联盟（NCRC）发布了一份报告，在 "2013-2017 年最严重的城市郊区化 "排行榜上，丹佛名列第二，仅次于旧金山和奥克兰，排在波士顿之前。丹佛市自己的数据显示，2015 年至 2018 年间，收入中位数增长了约 8%，而房租增长了 13%，住房成本跃升了 17%。据估计，丹佛市有9.6万户家庭的房租或房贷支出超过了总收入的三分之一--这可不是一个能带来财务稳定的比例。

虽然很少有专家同意大流行后住房市场将如何恢复，但丹佛市的总体库存量仍然很低。

因此，新的 TOD 政策让 RTD 有机会至少在经济适用房问题上尽一份力。布雷迪说，研究清楚地表明，住在经济适用房的人不需要那么多停车位。更重要的是，与那些居住在市价住宅、公寓的人相比，他们更依赖公共交通来满足交通需求。

RTD 受限于以低于市场价值的价格出售土地，无论其目的多么有价值。但是，在这些交通枢纽周围建设社区的想法具有天然的吸引力。

正如 2010 年战略计划所指出的，城市发展替代方案通过增加所有乘客人数--尤其是非高峰时段的乘客人数--为公交系统创造了效率和效益。同时，研究表明，邻近公共交通可使房产价值溢价。对于潜在的租房者或购房者来说，公共交通的便利性就像附近的狗公园或亚马逊包裹柜一样，是一种贴心的便利设施。

布雷迪说，新政策将在公交车站周围引发更多的 "激活 "发展，从而带来住房，以及咖啡店、便利店等商业空间，以及自然会被高密度吸引的各类商店和服务。

对经济适用房的需求不会消失。人们对公共交通的需求或对城市生活方式的整体渴望也不会消失，这种生活方式能让居民获得工作、医疗保健、食品杂货、餐饮和娱乐，而无需为了每项需求或愿望而跳上汽车并驱车一小时。

"布拉迪说："公共交通适用于高密度地区。"它在无序扩张中不起作用"。

她补充说，RTD 新的 TOD 方法 "表明我们致力于 "与城市合作，并将这些想法变为现实。Brady 承认，围绕拟议开发项目的每一次潜在讨论都将与所有地方辖区及其各自的规划需求和要求密切配合。