부동산에 대한 자발적 제안 처리 절차

공동 개발을 위한 비청구 제안 절차

RTD 이사회는 2015년 12월 ‘부동산에 대한 자발적 제안 정책’을 승인했습니다. 다음 절차는 해당 정책의 B부를 시행하기 위한 것입니다.

RTD는 제안자와 RTD 간의 정보 교환이라는 초기 단계를 시작으로, 8단계에 걸친 절차를 통해 자발적 제안서를 접수하고 평가합니다. 이 8단계 절차는 1년 반에서 3년 정도 소요될 것으로 예상됩니다. RTD는 언제든지 해당 자발적 제안서에 대한 후속 절차를 진행하지 않기로 결정할 수 있습니다.

1단계: 정보 교환

이 단계의 목적은 정보 수집의 기회를 마련하고, RTD 측에서 가능한 범위 내에서 기술적 및 절차적 세부 사항을 제공하는 데 있습니다. 신청자는 ‘초기 요청 양식’을 통해 정보를 제출하고 관련 서류를 첨부해야 합니다. TOD 담당자는 해당 양식을 검토하고 RTD 내 다른 담당자들과 협의한 후, 14일 이내에 답변을 드릴 수 있도록 노력할 것입니다.

개발자 역할:

• 초기 요청 양식을 작성하여 제출하고, 관련 서류를 다음 주소로 제출해 주십시오. [email protected]

RTD 역할:

• TOD 케이스 관리자가 추적 번호를 할당합니다
• TOD 사례 관리자는 초기 요청 양식에 대한 답변을 제공하며, 여기에는 관할 지역, 소유권, 주차, 대중교통 이용, 연방 정부의 이해관계, 기존 지역 계획, 환경 관련 문서 등에 대한 현장별 정보가 포함됩니다.
• TOD 사례 관리자가 검토 절차에 대한 개요를 설명합니다
• TOD 사례 관리자는 관련 지침과 기준을 제공합니다.

2단계: 기술 검토

기술 검토는 TOD 담당자에게 권장 첨부 자료가 모두 포함된 기술 검토 양식을 제출하는 것으로 시작됩니다. 제출된 자료는 평가를 거친 후, TOD 담당자가 적절하다고 판단하는 내부 부서들에 회람됩니다. TOD 케이스 매니저와 타 부서 담당자들은 프로젝트의 기술적 타당성을 검토하고 치명적인 결함이 있는지 여부를 판단합니다.

치명적인 결함이 없는 경우, RTD의 고위 경영진(SLT) 및 총괄 관리자(GM)에게 ‘공동 개발 추진 승인(Joint Development Authority to Proceed)’을 요청합니다. 승인이 내려지면, TOD 사례 관리자는 개발자에게 답변을 제공하고, 관련 RTD 직원을 포함한 개발자와의 회의를 주선합니다. 개발사는 회의에 앞서 서면으로 질문 목록을 제출할 기회를 갖게 됩니다. 회의가 끝난 후, TOD 담당자는 비공모 제안서에서 완화하거나 시정해야 할 미해결 사항 및 우려 사항을 정리하여 제시합니다. 2단계는 기술 검토만을 목적으로 하며, 부지 설계, 용적률, TOD 원칙 등과 관련된 사항은 논의되지 않습니다.

개발자 역할:

• 기술 검토 양식을 작성한 후 관련 서류 및 도면과 함께 TOD 담당자에게 제출하십시오.
• 프로젝트 검토 회의에 참석하다

RTD 역할:

• 관련 RTD 부서들이 개발사의 제안서에 담긴 기술적 세부 사항을 검토한다
• RTD 지도부가 공동개발청의 사업 추진을 승인하거나 거부한다
• TOD 케이스 매니저는 개발자에게 기술적 요구사항에 대한 서면 요약본은 물론, 관련 지침 및 기준도 제공합니다.
• TOD 사례 관리자는 서면 의견 제출이 완료된 후 검토 회의를 일정으로 잡습니다.
• RTD 직원들이 개발사와 만나 피드백 내용을 자세히 설명하고 개발사의 질문에 답변했다
• TOD 사례 관리자는 자발적 제안서(3a단계)에서 다루어야 할 사항들을 개요로 제시할 것입니다.

3a단계: 공동 개발을 위한 자발적 제안서 제출

개발사는 1단계와 2단계를 완료한 후 ‘자발적 제안서 신청서’를 제출합니다. 제안서는 RTD 조달부(1660 Blake Street, Denver, CO 80202)로 제출됩니다. 조달팀은 제안서를 TOD 케이스 매니저에게 전달하며, 케이스 매니저는 제안서의 완비 여부를 확인합니다(‘완비 여부 체크리스트’ 참조). 조달팀은 개발자에게 제안서 접수 사실과 완비 수준을 통지합니다. 조달팀은 초기 검토를 위해 제안서를 법무팀에 제출합니다. 제안이 법적으로 타당하다고 판단되면, 조달 부서는 RTD 총괄 관리자에게 제안서 접수 사실을 통보하고 해당 제안서를 RTD 고위 경영진(SLT)에 전달합니다. SLT는 검토 위원회에 위원들을 배정하고, TOD 케이스 매니저는 첫 번째 회의를 일정으로 잡습니다.

주의: RTD는 요청되지 않은 제안서의 처리와 관련하여 수수료를 부과할 권리를 보유합니다.

개발자 역할:

• 검토 완료 확인 목록
• ‘자발적 제안서’ 신청서를 작성한 후, 관련 서류를 첨부하여 RTD 조달팀에 제출하고, TOD 담당자에게도 사본을 보내주십시오.
• 개발자는 3a단계에 앞서 관할 기관에 개념 계획서나 사전 신청서를 제출하여 심사를 받을 수 있다.

RTD 역할:

• TOD 사례 관리자가 제안서의 내용 누락 여부를 검토합니다.
• 조달 부서는 제안서 접수 사실과 그 완성도를 개발자에게 통보한다.
• 조달 부서가 법무팀에 제안서를 제출한다
• 제안이 법적으로 타당하다고 판단될 경우, 조달팀은 RTD 경영진에게 통보한다
• RTD 지도부는 검토 위원회에 대표단을 배정한다
• TOD 사례 관리자가 첫 번째 검토 위원회 회의를 일정으로 잡았다

3b단계: 공동 개발을 위한 자발적 제안의 타당성 평가

TOD 사례 관리자는 첫 번째 심사 회의에서 심사 위원회에 제안서의 개요를 제시합니다. 위원회는 영향 분석 양식을 활용하여 RTD의 시설 및 대중교통 시스템에 미치는 영향을 포함하여 제안서의 재정적·기술적 타당성과 신청자의 재정적 역량을 평가합니다. 또한 위원회는 제안서가 해당 지역의 관할 요건, 계획 및 정책을 충족하는지 여부를 평가합니다.

개발자 역할:

• 검토 영향 분석 양식
• 필요한 경우, 설명 요청에 답변하십시오.

RTD 역할:

• 위원회는 해당 제안에 타당성이 있는지 여부를 판단한다

4단계: 대체 제안 요청

제안서가 타당하다고 판단될 경우, RTD는 대체 제안 요청 공고를 게시합니다. TOD 담당자는 최초 제안자에게 제공된 모든 기본 부지 정보를 포함하는 입찰 공고 자료를 작성하며, 조달 부서는 최초 제안자에게 이를 통지하고 관련 간행물에 입찰 공고를 게재합니다. 입찰 공고 기간은 프로젝트의 복잡성에 따라 30일에서 90일 사이로 정해집니다. TOD는 해당 관할 기관에 자발적 제안서가 제출되었으며 대체 제안서를 요청하고 있음을 통지할 것입니다. 제안서를 객관적이고 공평하게 평가하기 위해, 최초 신청자에게 요청된 모든 정보는 대체 제안서 제출 시에도 반드시 포함되어야 합니다.

RTD 역할:

• 조달 담당 부서는 자발적 제안서를 접수했음을 공고하며, 대체 제안서를 요청합니다.
• TOD 사례 관리자는 자발적 제안이 제출되었으며, 대체 제안도 접수 중임을 해당 지자체에 통보합니다.

5단계: 공동 개발을 위한 자발적 제안의 타당성 평가

30~90일 기간이 종료되면, TOD 케이스 매니저가 모든 대체 제안서의 제출 완결성을 검토하며, 조달 부서는 응모자들에게 이를 통지하고 필요한 추가 정보를 요청할 것입니다. 심사위원회는 모든 제안서를 검토하고, 영향 분석 양식을 작성하며, 회의를 열어 제안서에 대해 논의할 것입니다. 제안자는 심사위원회와 면담할 기회를 가질 수 있습니다.

TOD 사례 관리자는 연방 대중교통청(FTA), 협력 기관 및 지방 관할 당국을 포함한 다른 이해관계자들과 제안 내용을 논의할 수 있습니다. 심사위원회는 우선 선정 개발사를 선정할 것입니다.

개발자 역할:

• 요청이 있을 경우 추가 정보를 제공해 주십시오
• 요청 시 심사위원회와의 면담

RTD 역할:

• TOD 사례 관리자는 새로운 제안서가 모든 요건을 갖추었는지 확인합니다.
• 조달 담당 부서는 응답자들에게 통지하고, 필요한 경우 모든 제안자에게 추가 정보를 요청합니다.
• 심사위원회는 제안서를 평가하고 우선 선정 개발사를 선정한다

6단계: 위원회가 선정한 개발사 승인

우선 선정 개발사가 결정되면, TOD 담당자는 기술 검토 및 영향 분석 과정에서 나온 직원들의 의견을 반영한 ‘위원회 권고 보고서’를 작성합니다. 이 보고서에는 향후 절차가 개요로 제시되며, 독점 협상 기간 동안 완화되거나 시정되어야 할 미해결 사항 및 우려 사항이 상세히 기술됩니다. 위원회는 보고서가 총괄 관리자에게 제출되기 전에 내용이 누락된 부분이 없는지 검토합니다. 총괄 관리자는 보고서를 검토한 후 독점 협상 기간으로 진입하는 데 동의할지 여부를 결정합니다.

승인될 경우, 개발사는 RTD가 검토할 수 있도록 감사받은 재무제표를 제출해야 합니다. RTD 재무팀에서 개발사의 재무 상태를 적정하다고 판단하면, TOD 담당자가 이사회 보고서를 작성하여 이사회에 제안안을 상정합니다. 개발사 측에 발표에 참여하도록 요청할 수도 있습니다. 이사회는 RTD가 개발사와 독점 협상 계약을 체결할지 여부에 대해 최종 결정을 내립니다. 제안이 이사회에서 승인되지 않을 경우, 해당 프로젝트에 대한 자발적 제안 절차는 종료됩니다.

개발자 역할:

• 감사받은 재무제표 제출
• RTD 이사회에 대한 발표에 참여할 수 있다

RTD 역할:

• TOD 사례 관리자가 위원회 권고 보고서를 작성합니다
• 위원회는 보고서의 내용에 누락이 없는지 검토한다
• 총괄 매니저가 위원회의 권고 보고서를 검토한다
• 재무부, 감사받은 재무제표 검토
• TOD 사례 관리자가 이사회 보고서를 작성한다
• 이사회는 선정된 제안서를 심사한 후 이를 승인하거나 기각합니다.

7단계: 독점 교섭 기간 개시

이사회가 해당 제안을 승인함에 따라, RTD는 해당 부동산에 대해 선정된 개발사와 독점적으로 협상하기로 합의합니다. 개발사는 위원회의 권고 보고서를 검토하여 RTD 측의 미해결 현안 및 우려 사항을 충분히 파악할 것입니다. 개발사는 아직 진행하지 않은 경우, 관할 당국과 함께 개념 계획 및 사전 신청 심사를 거치게 됩니다. 이후 개발사는 RTD와 관할 당국의 검토를 위해 절차 계획 및 일정을 제안할 것입니다. RTD, 개발사 및 관할 당국은 회의를 통해 제안된 절차 계획 및 일정에 합의할 것입니다.

개발자 역할:

• 3단계 이전에 완료되지 않은 경우, 관할 기관에 개념 계획/사전 신청서를 제출하여 검토를 받아야 합니다.
• 공정 계획서 및 일정을 작성하여 RTD 및 관할 기관에 제출한다.
• 공정 계획 및 일정 합의 회의 참석

RTD 역할:

• TOD 사례 관리자 및 기타 관련 부서는 절차 계획 및 일정 초안을 검토하고, 개발사 및 관할 기관과의 회의에 참석한다.

8단계: 프로젝트 기획 및 계약 협상

RTD는 서비스 영향, 비상 대응 영향, 접근성(ADA, 보행자, 자전거 및 주차), 조명, 공공시설, 배수, 유지보수, 안전/보안, 시공 조정, 지권, 재정 합의 등을 포함하되 이에 국한되지 않는 개발업자가 제출한 모든 서류를 검토합니다. 모든 조건에 대해 합의가 이루어지면, TOD 사례 관리자는 이사회에 공동 개발 협약 체결 승인을 요청합니다.

개발자 역할:

• 공정 계획 및 일정에 따라 제출 서류를 제출하십시오.

RTD 역할:

• 개발자가 제출한 자료를 검토하고 명확하고 철저한 피드백을 제공한다
• TOD 사례 관리자가 이사회에 제안서를 제출하다
• 이사회가 프로젝트 계획을 검토하고, 총괄 매니저에게 공동 개발 계약 체결을 승인했다.