不动产非邀约提案程序

联合开发非邀约提案程序

RTD董事会于2015年12月批准了《不动产主动提案政策》。以下程序用于实施该政策的B部分。

RTD 通过八个步骤接收并评估主动提交的提案，其中第一步是提案方与 RTD 之间进行信息交流。预计这一八步流程将耗时一年半至三年不等。RTD 可随时决定不再继续推进该主动提交的提案。

步骤 1：信息交流

本步骤的目的是创造一个信息收集的机会，并由RTD根据现有情况提供技术和流程细节。申请人将通过《初步申请表》提交信息，并附上相关文件。TOD案例经理将审核该表格，与RTD内部其他人员商议，并力争在14天内给予答复。

开发人员角色：

• 请填写并提交《初步申请表》，并将相关文件提交至 [email protected]

RTD 角色：

• TOD 案件经理分配了一个跟踪号
• TOD 案例经理对《初步申请表》作出答复，其中包括关于当地管辖权、所有权、停车、公共交通用途、联邦利益、现行地方规划、环境文件等与该场地相关的具体信息。
• TOD 案件经理概述了审查流程
• TOD 案例经理提供了相关的指南和标准

第 2 步：技术审查

技术审查始于向TOD案件经理提交《技术审查表》及所有建议的附件。提交的材料将接受评估，并由TOD案件经理根据实际情况决定分发给相关内部部门。 TOD 案件经理及其他部门的代表将审查该项目的技术可行性，并确定是否存在任何致命缺陷。

如果未发现致命缺陷，将向RTD高级领导团队（SLT）和总经理（GM）申请“联合开发授权”。若获批准，TOD案例经理将向开发商提供答复，并安排与开发商及RTD相关工作人员的会议。 开发商可在会议前提交书面问题清单。会议结束后，TOD项目经理将概述待解决的问题及需在“主动提案”中予以缓解或纠正的关注事项。第二步仅为技术审查，不会讨论与场地设计、密度、TOD原则等相关的问题。

开发人员角色：

• 填写《技术审查表》，并连同相关文件和图纸一并提交给TOD案件经理
• 参加项目评审会

RTD 角色：

• 相关研发部门审查开发商提案中的技术细节
• RTD领导层批准或否决联合开发管理局继续推进项目
• TOD 案例经理向开发商提供技术要求的书面摘要，以及相关的指南和标准
• 在书面意见分发后，TOD 案件经理安排了审查会议
• RTD工作人员与开发商会面，详细说明反馈意见并回答开发商的问题
• TOD 案例经理将概述在“主动提案”（步骤 3a）中需要解决的问题

第3a步：提交联合开发主动提案

开发商在完成第1步和第2步后，提交《主动提案申请》。该提案应提交至RTD采购部（地址：科罗拉多州丹佛市布莱克街1660号，邮编80202）。 采购部将提案转交至TOD案例经理，由其核查提案是否完整（参见《完整性核对表》）。采购部将向开发商通知已收到提案及提案的完整性评估结果。采购部将提案提交至总法律顾问部进行初步审查。 如果提案被认定在法律上可行，采购部将通知 RTD 总经理已收到该提案，并将提案转交 RTD 高级领导团队（SLT）。SLT 指派代表加入审查委员会，TOD 案件经理安排首次会议。

注：RTD 保留对处理未经请求的提案收取费用的权利。

开发人员角色：

• 审查完整性核对表
• 填写《主动提案申请表》，并将该表连同相关文件提交至RTD采购部，同时抄送TOD案件经理一份。
• 开发商可在第3a步之前向主管部门提交概念规划或预申请以供审查

RTD 角色：

• TOD 案例经理审核提案是否完整
• 采购部门将向开发商通知已收到提案以及该提案的完整程度
• 采购部门向总法律顾问办公室提交提案
• 如果该提案被认为在法律上可行，采购部门将通知RTD领导层
• RTD领导层向审查委员会指派代表
• TOD 案例经理安排了首次审查委员会会议

第3b步：对联合开发非邀约提案的优劣进行评估

TOD 案例经理在首次评审会议上向评审委员会概述该提案。 评审委员会使用《影响分析表》对提案的财务和技术可行性进行评估，包括其对RTD设施和公共交通系统的影响，以及申请人的财务能力。委员会还将评估该提案是否符合当地管辖要求、规划和政策。

开发人员角色：

• 审查影响分析表
• 必要时，对要求澄清的事项作出答复

RTD 角色：

• 委员会将决定该提案是否具有价值

第4步：征集替代方案

如果该提案被认为具有价值，RTD 将发布《征集替代提案通知》。TOD 项目经理将编制招标文件，其中将包含提供给原始提案人的所有基本场地信息；采购部门将通知原始提案人，并在相关期刊上刊登招标公告。 招标期为30至90天，具体时长视项目复杂程度而定。TOD将通知当地主管部门，说明已收到一份非征集提案，并正在征集替代提案。为确保以客观、公平的方式对提案进行评估，所有要求原始申请人提供的信息也必须包含在任何替代提案中。

RTD 角色：

• 采购部门特此公告，已收到一份未经邀请的提案，并征集其他提案
• TOD 案例经理通知当地市政府，已收到一份主动提交的提案，且正在接受其他提案

第5步：对联合开发主动提案的优劣进行评估

在30至90天的期限结束时，TOD案例经理将审查所有替代方案是否完整；采购部门将通知投标人，并要求提供任何所需的补充信息。 评审委员会将审查所有提案，填写《影响分析表》，并召开会议讨论各提案。提案方可能有机会接受评审委员会的面试。

TOD 案例经理可与其他利益相关方（包括联邦公共交通管理局、合作伙伴机构以及当地主管部门）就相关提案进行讨论。评审委员会将选定一家首选开发商。

开发人员角色：

• 如需提供，请补充相关信息
• 如收到要求，将接受评审委员会的面试

RTD 角色：

• TOD 案件经理负责检查新提案是否完整
• 采购部门将通知所有投标人，并向所有投标人索取补充资料（如有必要）
• 评审委员会对提案进行评估，并选定首选开发商

第6步：批准委员会选定的开发商

一旦选定优先开发商，TOD 项目经理将编制一份《委员会建议报告》，其中将纳入工作人员在技术审查和影响分析中提出的意见。 该报告将概述后续步骤，并详细列出在独家谈判期间需予以缓解或纠正的未决问题和关切事项。委员会将在将报告提交给总经理之前，对其完整性进行审核。总经理将审核该报告，并决定是否同意进入独家谈判期。

若获批准，开发商将向RTD提交经审计的财务报表供其审查。若RTD财务部认为开发商的财务状况符合要求，TOD项目经理将起草董事会报告，并向董事会提交该提案。届时可能会要求开发商参与提案说明会。 董事会将最终决定RTD是否应与开发商签订《独家谈判协议》。若提案未获董事会批准，则该项目“主动提案流程”即告结束。

开发人员角色：

• 提供经审计的财务报表
• 可参加向RTD董事会所作的汇报

RTD 角色：

• TOD 案例经理起草了委员会的建议报告
• 委员会审查了该报告，以确保其内容完整
• 总经理审议委员会的建议报告
• 财务部门审核经审计的财务报表
• TOD 案例经理撰写董事会报告
• 董事会对选定的提案进行评估，并予以批准或否决

第7步：启动独家谈判期

经董事会批准该提案后，RTD同意就相关地产与选定的开发商进行独家谈判。开发商将审阅委员会的建议报告，以全面了解RTD尚未解决的任何问题和关切。 若开发商尚未进行，则需向管辖机构提交概念规划/申请前审查。随后，开发商将向RTD及管辖机构提交《流程计划》和《时间表》以供审查。RTD、开发商和当地管辖机构将召开会议，就拟议的《流程计划》和《时间表》达成一致。

开发人员角色：

• 如果尚未在第3步之前完成，则向主管部门提交概念规划/预申请以供审查
• 制定并向RTD和管辖机构提交流程计划和时间表
• 参加流程计划和时间表协商会议

RTD 角色：

• TOD 案例经理及其他相关部门审核《流程计划》和《时间表》草案，并参加与开发商及管辖部门举行的会议

第 8 步：项目规划与交易谈判

RTD 将审查开发商提交的所有材料，包括但不限于：对公共服务的影响、应急响应影响、通行条件（《美国残疾人法案》（ADA）要求、行人、自行车及停车）、照明、公用设施、排水、维护、安全/安保、施工协调、地役权、财务协议等。 如果各方就所有条款达成一致，TOD 项目经理将向委员会申请授权，以签署《联合开发协议》。

开发人员角色：

• 根据工艺计划和时间表提交相关文件

RTD 角色：

• 审查开发方的提交材料，并提供清晰、详尽的反馈意见
• TOD 案例经理向董事会提交提案
• 董事会审议了项目计划，并授权总经理签署联合开发协议